换房攻略：关于换房你应该知道哪些？

一、换房时机

换房的最佳时机是一个很麻烦的事情，因为涉及到以房换房，按照交易的原则来讲，低买高卖方为最佳策略。可事实上，二手房成交周期长，楼市又受短期政策影响，低买高卖空间的不确定性无法预估。

楼市火热，你家的房子涨别人家的也在涨，楼市冷，所有房子又都在跌，那种精准逃顶抄底的选手倒是有，但我没见过几个。所以在讨论问题上，只能抛开像2017年这样的楼市转折点去研究横盘市场，而且对于大部分城市来讲，2019年也一定是这种行情。

那么在横盘市场下，我们又怎么把握时机呢？一个原则，“别人疯狂我恐惧，别人恐惧我疯狂”，翻译成大白话就是，“别人不买时我买，别人买时我卖”。一年12个月，横盘市场下，3-5月和9-11月是旺季，6-8月酷暑、12-2月寒冬为淡季。最好的方法是旺季出手，淡季入手，卖房最好在上半年挂牌。

上半年看房的购房者最多，相对全年是高峰期，一是从去年淡季到过年这段时间积攒的需求集中释放；二是大多数买家希望过年时能住进新房子，按照购房周期来讲，买房本来就需要用2个月的时间，装修预留3个月，通风去味3个月，下半年买房就比较尴尬了。

买家多，市场热，你的房子就很容易出手，卖个好价钱。还有，银行放贷指标一般压在上半年，放贷容易，审批时间短，还有一定的折扣。下半年，尤其6、7月份，酷暑难耐，市场淡季。大家都不出来买房了，意味和你竞争的对手也少了，这个时候正是淘笋的好时机，可以花时间找房，而且还有更多的议价空间。“投.资反人性”，这五个字很重要。

二、如何定价

买卖房其实打的就是信息差，你比别人获取的市场信息更多，你就更有优势，尤其在定价方面。如何获取到自己房子的真实价位呢？并不难，要学会演戏。

你一定要把自己乔装打扮成一个很真诚的买家，去附近几家中介店里买房询价。比如你家房子是带电梯5楼，南北朝向，那么就尽可能让中介带你去看同类型的房子，比对和自己房子的优缺点。

如果没有同类型房子，就找这个小区里最贵的房子和最便宜的房子，然后根据它们的户型，楼层去估计自己房子的价格范围，比如这个小区最好的房子卖。落定范围之后，还要从住建部查询片区成交价格，一般都会公布出来，作为参考标的，最后得出三个价格：

1、合理售价（根据之前对市场的了解，预估出的合适价位。）

2、市场报价（这个是用来还价的，一般比合理售价高5%～10%，因为买卖房是大额交易，按照中国人的优良传统，几乎没有不还价的买家，多给自己的房子留议价空间，买家占便宜越多越开心）

3、心理底价(低于这个价格绝对不卖，但如果遇到些客户付款方式特别好的，比如能够在签约当天就能立马把全款给齐的，这种可以在合理售价上给一定的折扣优惠，毕竟资金是有成本的，你越快收到钱，对于你买下一套房子就越有优势）

有人说，很多卖家都是打着幌子卖房，不诚心，感觉这个市场很黑暗。那你是站在买家角度，如果你站在卖家角度就不会这么想了。大家都是在想方设法让自己的利益最大化，这时候老实反而成了制约因素，话虽如此，但我希望大家在楼市交易时，能在诚心和诚信之间找到平衡点。卖房同买房，只有相互转换角色，站在对方的角度思考问题，才能从细节中趋利避害不吃亏。

换房总要有一个开始，先买或者先卖，多去看房，把自己的房子挂出来多让客户看，可以缩短换房周期。

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