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二手房交易暗藏七大风险?如何规避?

二手房交易周期长、流程复杂,签约仅仅是交易的开始,而不是结束,只代表买卖双方以合同的形式确定了交易法律关系!交易中有很多不能触碰的“高压线”十分隐蔽,给房屋交易带来一些风险。那么二手房交易中有哪些风险?如何避免这些风险和雷区,苏宁有房为您来扫雷:

一、抵押查封导致房屋限制交易的风险

用房屋来抵押借款是很正常的金融活动,只要在办理过户前将借款还清并解除抵押,就可以正常办理房屋过户,但如果有隐藏的,没有在房屋登记簿上体现出来的抵押,则可能导致房屋因债务纠纷而被查封,即使签署了买卖合同,在过户前房屋仍可被债主查封。

那么在房屋交易过程中,房屋被限制交易的情况有哪些呢?被限制交易后应该怎么办呢?

情况一:房屋有抵押且无法解除

由于房屋抵押是最有效的债务担保手段,所以各类个人借贷业务大多会采取这种形式,这样一来“有抵押”的房屋在二手房交易中就相当普遍。房屋有抵押意味着业主将房屋抵押给银行贷款购买的房屋,目前贷款尚未还清或者业主曾因个人贷款需求将房屋抵押给其他个人或者机构,二者可能单独存在,也可能同时存在。

情况二:房屋被司法查封

“司法查封”通俗来讲,就是指人民法院、检察院、公安局等司法机关依法通知房管局,对房屋处分权进行限制的行为;有时候,也会将房屋贴上封条,禁止出租或者居住等。被查封的房屋,处于冻结状态,是没有办法办理网上签约、过户等手续的。

如果房屋已经被查封,而你在不知情的情况下签署了房屋买卖合同,并直接向买方支付了部分钱款的话,不仅签署的合同是无效的,钱款多半也追不回来。

那么,如何避免此类风险?可以参考“1看2核3监管”的办法:1看:查看不动产权证书上是否有抵押登记章,并要求出售方签署无抵押声明;2核:有些抵押信息在不动产权证书上不会显示,须出售方配合到房管局进行核实,请在签约时和业主确认具体的核查房屋的时间和流程;3监管:签约后仍然可能发生查封,只有通过资金监管才能保障钱款安全。

特别提示:按照苏宁有房的合同约定,出售方有义务把个人及家庭所有债务如实相告,保证交易顺利完成,若因隐瞒债务信息造成的风险,出售方须承担损失和赔偿责任。

二、房款支付风险

签署合同只是交易的开始,先付款还是先过户?这是二手房交易中两难的问题。买方在过户前约定的时间,将钱款冻结到资金监管账户内,在完成过户之前,买卖双方都绝无可能单方面动用该笔款项,如果顺利完成了过户,则账户内的钱款将直接支付给卖方,如果过户未完成将返还买方,这非常类似我们在网购时使用的支付软件!交易双方可选择南京市房管局资金监管、银行四方资金监管和第三方支付平台办理资金监管,而且首付款绝对不能支付给任何工作人员的个人帐户,从而规避了房款支付的风险。

三、共有权人签约风险

房屋共有权,顾名思义就是多人共同拥有一套房产的所有权,《合同法》规定,未经全部共有权人同意,所签署合同是无效的。一般来说,共有权人的相关信息,会在不动产权证书上的“共有人”一栏中明确标注,但夫妻共有则不一定有记载,在实际交易中常发生配偶一方来签约,但另一方不愿配合出售,并主张合同无效的情况。签约时须谨记:

1、所有共有权人必须全部到场签约,如有共有权人不能到场而委托他人代为办理的,那么受托人要提供经过公证处公证的《授权委托书》,如果签约当日还没来得及办理的,我们建议定金部分暂不交给出售方或将定金也办理资金监管。

2、如出售方已婚,签约时夫妻双方均要到场,一方确有原因不能到场的,要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。

四、自行缴税风险

二手房交易涉及的税费比较高,于是有人想尽各种办法节省税费,必须提醒的是,这种节省税费的行为很可能就是在偷漏税,导致的风险包括:

1、购房人应缴的契税和出售方应缴的个人所得税、增值税等,一旦发现偷漏税行为,不仅税金会被无限期追缴,还会处以高额罚金,得不偿失。

2、如使用虚假税票,银行将拒绝发放贷款,导致出售方无法收到剩余房款,购房人亦将因此承担违约责任。

3、未来购房人想卖掉这套房子时,税务部门会核查当年缴税记录,如有虚假,会导致房屋无法交易。

4、据《刑法》第二百零一条规定,偷漏税、伪造税票将可能导致双方承担刑事责任,这些风险怎么防范呢?就是由专业机构的专人协助办理缴税,而且绝对不要把税金直接交给个人。

五、物业交割风险

办理房屋交接时,会要求出售方将物业、水电等费用结清,如不核实清楚,买方将可能为出售方的各项欠费买单,为此,可以参照“1留2核3交接”控制风险。

1留,签约时,要约定留存一笔物业交割保证金,该笔钱款也可以通过资金监管方式冻结,如果在交割时发现有欠费,则欠费部分从保证金中抵扣,若无欠费则如数划转给出售方;

2核,签约时,出售方应该携带物业费、供暖费、水、电、燃气等缴费票据,如果无法提供票据,购房人可以现场向物业公司、供暖公司致电核实,或约定时间到上述单位实地查询;

3交接,确认各项费用无误后,买卖双方应该在合同约定时间一起到房屋内办理交接手续,验收无误后,签署《物业交割单》。

六、连环单风险

什么是连环单?简单说,就是A买B的房,而B在卖房的同时要买C的房,这种A买B,B买C的交易方式,就叫做连环单,由于连环单涉及多个交易方,包括不同的政府部门和银行等机构,容易因为时效问题导致钱款不能及时就位,或是购房资格不能及时释放,导致交易不能如约完成。为此特别提示:

1、 如果您是卖旧买新,并且两笔交易都在进行中的,那么在签约时,应携带和上一家签署的房屋买卖合同,并着重注意合同中的付款节奏、过户时点等,做好本次交易资金方案,预留充足的办理时间,避免违约。

2、 如两笔交易均在苏宁进行办理,您可以要求上笔交易的经办人同时到场签约,确认交易进度。、

七、违约风险

违约,对于交易双方,都会造成极大损失,按照《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担违约责任。房产交易中,一旦违约,不仅仅是双倍返还定金那么简单,还可能按照房价的20%支付违约金!

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