“买卖不破租赁”，正在出租的房屋交易需谨慎！

在二手房交易中，购房者经常会看到有些待售的二手房还在出租，这类房屋在交易过程中涉及到“买卖不破租赁”，存在一定的风险。“买卖不破租赁”，是指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。就是说，如果一个人已经承租了一套房屋，在承租期内，即使出租人将所出租的房屋卖掉，也不影响租赁合同的履行，承租人有权继续居住使用房屋至合同期限届满，所以新业主即便买到房也可能无法入住。如果着急自住，那么购买“已出租”的房屋就有一定风险！

法律规定：

《中 华人民共和国合同法》第229条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《中 华人民共和国物权法》第190条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

是不是所有情况都适用买卖不破租赁呢？根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

由此可见，并不是所有的情形都适用买卖不破租赁的，如果房屋在出租前已经设立了抵押或被法院查封，是不受买卖不破租赁限制的。

苏宁有房温馨提示：

1、提前了解房屋租赁情况，如着急自住，就应避开有租约的房屋；

2、若交易房屋有备案的租赁合同，那么买方最好和卖方书面确认交房时间、出租房屋孳息归属等问题，以便维护自身合法权益。